开头：中原时报

浦开云璟四期北区形势工地。 李贝贝/摄

本年4月初，上海浦东中环热点楼盘“浦开云璟”四期（“开云和璟里”，笔名“开云锦悦华庭”）北区部分（下称“北里”）官宣过会，备案均价8.5万元/平米，较2025年两度开盘的南区形势（下称“南里”）9.2万元/平米均价直降7000元。

对此，南里业主直言“遭定向背刺”，并投诉形势存在“质料安全、不实宣传、降标减配、区别对待等一系列严重问题”，条款建设单元上海浦东地盘控股（集团）有限公司的母公司上海浦东开拓（集团）有限公司（下称“浦开集团”）作出差价赔偿、暂停北地块销售等。

面临公论压力，4月17日下昼，浦开集团晓喻即日起取消北里形势本批次房源的销售安排，并强调“将愈加严格把控工程质料，确保录用品性”。4月18日，《中原时报》记者在现场看到，北里售楼处大门封闭，但该形势工地仍在繁荣昌盛的建设中。别称南里业主向记者强调，本质上业主的中枢诉求为确立质料问题，并非单纯条款降价。

据公开信息，浦开云璟为上海知名红盘，自2023年入市以来“七开七捷”。记者就降价及质料问题向浦开集团发出采访提纲，为止发稿未获回答。

浦开云璟晓喻暂停北里销售。 图源：浦开云璟官方微信公号

新旧业主利益失衡

公开信息炫夸，开云锦悦华庭形势由浦开集团开拓，地处浦东金色中环板块，分南北两地块开拓。2023年10月，浦开云璟四期方位的张家浜楔形绿地C2c-04、C2d-01地块举行了开工庆典，两幅地块筹画推出1386套房源，其中北地块供应922套、南地块供应464套；2025年4月底命名为“开云锦悦华庭”（笔名“开云和璟里”），形势户型图同期公开。

2025年7月，南地块形势先行入市，彼时均价为9.2万元/平米。时隔9个月，本年4月初，北地块形势晓喻过会，首批推出235套房源，均价为8.5万元/平米。

由于两期房源均价出入高达7000元/平米，短暂激勉南里业主的不悦。在日前于微信公众号发出的公开信中，业主们强调，浦开集团在近期的交流中原意“后续不降价、不分销”，但仅隔一周北里形势即大幅降价，直言这并非普通阛阓波动，“首付、贷款、真金白银整夜挥发”，并以为此举屈膝上海稳房价导向。

除了降价带来的平直利益耗费，南里业主的不悦，还源于耐久悬而未决的质料问题，多重矛盾访佛，让这次维权风云愈演愈烈。

在公开信中，业主直指南里形势“质不配价、区别对待”，称北区巨匠区域等成立较南里有所升级，却以更低的价钱入市，这种“升配降价”的操作，对已高价购房的南里业主组成“定向背刺”。事实上，在这次降价风云爆发前，南里业主就已因多项质料问题屡次维权，触及地下车库及楼层渗漏、外墙与公区涂料玩忽、色差流挂较着、新风系统出风口想象残障、建设程序较前期宣传左迁等多个方面。

值得情切的是，2026年1月14日，上海市住房和城乡建设不休委员会发布《2025年12月本市建筑工地“四不两直”安全搜检情况通报》，浦开云璟四期（张家浜楔形绿地C2c-04地块住宅形势）被列入“问题较为超越的建筑工地”名单。通报明确指出了危大工程管控、高坠驻守、临电不休等六大类超越问题。

业主称，此前多轮交流中，开拓商原意未完了、推诿迟滞，问题耐久未处理。如今，业主们归并提倡诉求，条款浦开集团就“北地块降价”事件作出持重阐明，同期按照7000元/平米的差价给出明确的赔偿决议，并公布北地块的细心成立清单、暂停北地块销售，待差价问题处理后再重启。此外，漏水问题和外立面问题也条款同步激动处理。

现在，浦开集团一经晓喻取消北里形势本批次房源的销售安排，售楼处也已关闭。4月18日，记者以购房者身份斟酌隔壁工地东谈主员及浦开云璟物业责任主谈主员，对方均暗示“不了解北里形势后续销售安排”。

浦开云璟四期北区售楼处关闭。 李贝贝/摄

不外，现在北里形势建设并未停滞。记者在四期形势工地看到，南北两个小区以一条谈路为界。现在南区建设基本完工，北区正加紧安设外立面铝板及阳台玻璃等。施工铭牌炫夸，“张家浜楔形绿地C2c-04地块住宅形势”开工日历为2023年8月28日，完满日历为2026年9月29日。

别称南里业主王俊（假名）向记者泄露，在降价风云之前，因漏水、材料降配、物业费过高、业绩缺失等问题，业主们一经与浦开集团进行了多轮交流。比如，开拓商宣传外立面使用铝板与自然石材，但本质上，小户型的后头多收受涂料，且已出现多处开裂气象。比拟降价，“本质上咱们更在乎的是质料问题（的处理）。”王俊强调。

“超等红盘”光环销毁

公开信息炫夸，浦开云璟于2023年首批入市，为止现在，7次开盘总认购量打破6000组、平均认购率超300%。

其中，2023年5月31日，浦开云璟一期“开云明月华庭”开盘“日光”，均价89500元/平米，认购率461%；二期“开云星荟华庭”认购率353%；三期开云湖璟华庭“三开三罄”，累计认购东谈主数达到1735组；四期开云锦悦华庭在2025年7月及9月分两批入市，均价约9.2万/平米。首批次触发积分；第二批次虽未达积分门槛，但认购率仍有166%，开盘今日去化约188套。

也曾的“沪上超等红盘”，如今却因降价堕入公论风云。对此，多名受访业内东谈主士暗示，从阛阓法律证明来看，“降价”属于普通的阛阓调度活动。但开拓商在订价调度时，庄闲和应充分研究老业主的情感，幸免激勉利益纠纷。

“买家要给与（降价），弗成只涨不跌。”别称条款匿名的业内东谈主士坦言，诚然降价有损前期购房业主的利益，但北里8.5万元/平米的均价既然概况过会，“阐明这个价钱是合理的”。

现在北里尚未公开一房一价表，但该东谈主士暗示，勾搭南里的价钱（单价7万元/平米—10.51万元/平米，开头：网上房地产）散布来看，南里9.2万元/平米的均价，本质上是被152平米大户型拉高的，其小户型房源单价自身就低于9.2万元/平米，这种居品结构的各异，是导致北里均价看似“跳降”的要紧原因。

本质上，这一说法也获取了业主的印证。王俊向记者泄露，我方购买的小户型价钱与这次北里公开的价钱一致，有区别的主若是大户型。

“各个形势字据本质情景科学订价，从阛阓层面是不错领悟的，但重要在于何如科学操作。”上海易居房地产接洽院院长严跃进向记者强调，楼盘字据阛阓订价具备合感性，但房地产不同于普互市品，订价平直牵连新旧业主利益，必须勾搭形势自身情况和阛阓给与程度来激动，“这恰是房地产形势价钱调度与其他行业的要紧区别”。

严跃进同期暗示，关于形势价钱的调度，企业应合适开展潜在问题分析，多作念推演：“楼盘的订价不时遭灾老业主与新业主的利益，同期关于销售原意等方面，要把捏好程序。这个程序的把控畸形重要，不然容易引提问题，甚而从一家企业的销售问题演变为更泛泛的社会问题。”

而概述来看，北里这次降价并非偶而，而是居品结构各异、自身区位短板、配套完了不足预期等多要紧素共同作用的成果。有阛阓不雅点以为，北里形势在区位方面存在一定“硬伤”，且全体配套不足前期宣传预期，是其价钱下调的要紧原因之一。

记者在实地探员中发现，四期北地块北侧紧邻高压线，城市界面不雅感较差。同期，浦开云璟此前主打的双轨交（14号线、21号线）、云璟万象宇宙、金桥凯悦尚萃酒店、云璟·峰汇商办总部及张家浜生态绿地公园等中枢配套，现在部分仍处于待完善阶段，如云璟万象宇宙尚未开业，21号线仍在建设中，配套完了程度不足预期。

浦开云璟四期北区隔壁高压线 。 李贝贝/摄

以价换量如故被动让利？

北里的降价活动，除了阛阓及形势自身要素外，亦被外界解读为浦开集团“以价换量、缓解资金压力”的计谋遴荐。

网上房地产数据炫夸，四期南里两批次居品自2025年入市以来，464套住宅现在仍有99套可售，本年以来仅成交4套，剩余房源尤其是大户型去化速率迟缓。与此同期，该形势后续货量有余，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地块也已插足待推出阶段，存货积压压力较大。

浦开云璟四期形势销售情况。 图源：网上房地产官网

在此配景下，有见地以为，浦开集团通过北里降价阻挡让渡价钱溢价，换取去化速率培育，本质上是为了快速回笼现款流，缓解存货积压压力，优化金钱欠债结构，以嘱托现时房地产行业下行及企业自身的运筹帷幄压力。

公开贵寓炫夸，浦开集团于2016年5月由上海浦东地盘控股（集团）有限公司和上海浦东轨谈交通开拓投资（集团）有限公司（下称“浦东轨交开拓”）合并确立，现在尚未上市。

记者珍爱到，本年4月10日发布的《上海浦东开拓（集团）有限公司2026年面向专科投资者公开拓行公司债券（第一期）召募阐明书》（下称“阐明书”）炫夸，浦开集团存在一定的财务风险、运筹帷幄风险、不休风险及政策风险等。

其中，财务风险主要涵盖应收款项回收风险、存货余额较大及跌价风险、应收账款勾搭度较高、有息欠债限制较大、短期偿债才能较弱、商业收入波动及收入结构不踏实等十项内容。

举例，2022—2024年及2025年1—9月（下称“推崇期内”），浦开集团的商业收入差别为59.34亿元、43.62亿元、133.33亿元和57.48亿元，同期房产销售收入差别占商业收入的85.65%、78.00%、92.90%和88.58%。阐明书暗示，公司营收保持飞腾趋势，但收入结构单一且波动较大。

同期，公司存货账面价值差别为392.57亿元、493.62亿元、520.34亿元和574.05亿元，占当期末金钱总数的比重差别为39.32%、41.45%、41.99%和43.02%，存货占比最大。“公司存货主若是房地产开拓老本，包含大宗地盘开拓老本，地盘是稀缺性资源，因此存货大幅加多成心于刊行东谈主主商业务的发展和盈利加多；但受宏不雅经济增长放猖厥地盘阛阓波动影响，若存货金钱较永劫辰未能实现销售，造成永劫辰的积压，则存货价值可能波动较大。若存货价钱下落，则存货可能存在一定的跌价风险。”阐明书指出。

连年来，浦开集团所承担的各样形势数目和限制扩大，存在较多的应收款项，主要包括应收账款、其他应收款和耐久应收款。

其中，推崇期内，公司应收账款差别为5.37亿元、2.01亿元、7.16亿元和5.15亿元，其他应收款余额差别为99.03亿元、49.29亿元、63.95亿元和85.60亿元，耐久应收款差别为20.64亿元、18.36亿元、18.41亿元和18.41亿元。同期应收款项所有金额差别为125.03亿元、69.66亿元、89.51亿元和109.15亿元，占总金钱的比重差别为12.52%、5.85%、7.22%和8.18%。“公司应收款项尽头是其他应收款余额较高，若以前无法实时收回，对其偿债才能将产生一定影响。”阐明书暗示。

债务方面庄闲和游戏网，推崇期内，浦开集团的有息欠债余额差别为272.79亿元、311.14亿元、355.11亿元和394.88亿元，占同期末总欠债的比例差别为45.68%、40.25%、44.07%及43.96%。阐明书称，连年来由于公司业务限制的接续扩大，有息欠债的限制也随之扩大，其刚性债务期限结构尚属合理。但同期有息债务的加多，可能对浦开集团的业务产生一定影响。

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